CZYM JEST DECYZJA WZ I JAKA JEST JEJ ROLA

Decyzja o Warunkach o Zabudowy, znana powszechnie jako “wuzetka” to narzędzie planistyczne stosowane przez gminy. W celu wyjaśnienie, kiedy jest potrzeba i w jakim celu - kilka słów o ładzie przestrzennym. Za ustalenie, co i jak można budować, odpowiadają plany miejscowe uchwalane przez gminy. Jeden Plan może obejmować całą miejscowość lub kilka kwartałów w wypadku dużego miasta. W praktyce podziały te są bardzo różne – zdarza się, że przy jednej ulicy znajdują się działki objęta planem sprzed dziesięciu lat oraz takie, które nie są nim objęte wcale. Co więcej, plan może obejmować jedynie część działki. Łódź posiada ok. 240 planów miejscowych, które obejmują ok. 25,5 %1 powierzchni. Na tle innych stolic wojewódzkich Łódź wypada pod tym względem słabo – liderem jest Kraków, gdzie plany obejmują aż 68,6% powierzchni. Gorzej niż w Łodzi jest jedynie w Zielonej Górze, Kielcach i Rzeszowie. Tworzenie i funkcjonowanie planów miejscowych reguluje Ustawa o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z 2003 roku. Warto jednak wspomnieć, że plany miejscowe istniały już wcześniej, lecz na mocy tej ustawy w dużej części straciły ważność. Co ciekawe, plany, które formalnie nie obowiązują, wciąż mogą mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia o możliwości zabudowy w niektórych szczególnych przypadkach. Intencją Ustawodawcy było stworzenie nowych Planów Miejscowych dla całego obszaru kraju, które mają za zadanie określić funkcję i wielkość zabudowy, kierunki rozwoju, regulować co na danych obszarze wolno, a czego nie. Zawierają zapisy od bardzo ogólnych - od dopuszczalnej funkcji, przez wielkość działek, po tak szczegółowe jak kolorystyka elewacji i materiał ogrodzenia. Wszystko zależy od charakteru obszaru, jego znaczenia i strategii rozwoju przyjętego przez Gminę. Uchwalenie Planu Miejscowego jest procesem długotrwałym. Abstrahując od czasu potrzebnego na szczegółową analizę obszaru i przełożenia tych wniosków na formę prostego i uniwersalnego planu, sama procedura wymaga licznych uzgodnień i konsultacji. Biorąc po uwagę, że wszystkie Gminy startowały w 2003 r. w punkcie “zero”, mamy sytuację, gdzie po 20 latach tylko niewielka część kraju jest pokryta planami miejscowymi – w 2020 obowiązującymi było to 31,4 % powierzchni kraju. Stąd konieczność ustalenia narzędzia, które pozwoli na działania w miejscach, gdzie plan miejscowy jeszcze nie został uchwalony. Trudno sobie wyobrazić zamrożenie możliwości zabudowy, przebudowy czy zmiany sposobu użytkowania na wiele lat, w oczekiwaniu na uchwalenie planu dla danego obszaru. Tym narzędziem jest właśnie decyzja o warunkach zabudowy (a także decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego).

DECYZJA O LOKALIZACJI CELU PUBLICZNEGO A WZ

Decyzja o lokalizacji celu publicznego jest narządzeniem analogicznym do decyzji WZ, jednak jest przeznaczona dla konkretnego typu inwestycji, jak wskazuje sama nazwa. Przykładowo może być to: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, szkół publicznych, państwowych lub a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych Wszystkie przypadki opisane w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części pominę dla uproszczenia taką możliwość, ponieważ występuje ona rzadziej i raczej wykorzystywana jest przez organy administracji państwowej.

KIEDY POTRZEBNA JEST DECYZJA WZ?

Decyzję o Warunkach Zabudowy wydaje się wyłącznie dla terenów, które nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Dlatego pierwszym krokiem w ustaleniu, czy Twoja inwestycja wymaga „wuzetki”, jest sprawdzenie, czy dany obszar znajduje się w granicach planu miejscowego. Jeśli tak – decyzja WZ nie jest potrzebna, a inwestycja musi być zgodna z jego ustaleniami. Plany miejscowe są ogólnodostępne i najłatwiej znaleźć je w Biuletynie Informacji Publicznej właściwej gminy. Wiele miejscowości udostępnia je także w formie interaktywnej mapy, np. w Łodzi można skorzystać z narzędzia Intersit. W interpretacji zapisów planu, które nie zawsze są jednoznaczne, może pomóc architekt. Jeśli dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, konieczna jest dalsza analiza. To, czy decyzja WZ będzie wymagana, zależy od zakresu planowanej inwestycji.